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?? 主持人：歡迎沈院長，趙總簡單介紹一下。
?? 第三句話傍大款，為什麼傍大款道理很簡單，我們金融機構很多是嫌貧愛富的，跟我們金融置業底下的集團，跟我們宏泰集團上市公司，在廊坊有一個合作，就是傍大款，送給大傢九個字，跟黨走，走正道，傍大款。最後我想給我們在座金融圈朋友，在座有一半嘉賓都是我老朋友，希望我們做房地產基金的朋友金融機構能夠轉型去參與到我們共同策劃做新型城鎮化地產或者產業投資基金，因為房地產基金我個人認為在今年會出現一批甚至知名的基金工資剛性兌付甚至LP血本無歸的情況，我覺得我們基金圈我們金融圈也要學習，尤其做房地產基金的，我們地產金融部，民生銀行等都是傳統企業，他們轉型速度超過瞭我們有些基金圈的朋友，這個也是我們反思值得提醒的一點。
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沈遲：各位嘉賓大傢好我是國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心的總工程師兼規劃院的院長沈遲，我們城市和小城鎮改革發展中心是直屬發改委目前是一個事業單位，應該說是參加瞭很多國傢的頂層的政策設計，我們曾經單位參加過七次中央文件的起草，這次中央的新型城鎮化會議我們也是直接參與起草的單位之一，另外我們在新型城鎮化的研究，中歐城鎮化合作夥伴關系，我們國傢和歐盟的秘書處設在我們單位，我們有兩個規劃院，一個是我們做新型城鎮化城市發展研究規劃院，另外還有一個綜合交通的一個規劃院在這邊。我們中心還有一個新型城鎮化小城鎮的試點也在我們這邊，還是主要為國傢以及地方和地方政府和企業進行目前來講新型城鎮化的理論實踐這方面做一些服務工作，謝謝大傢。
內容來自sina新聞
?? 主持人：趙總跟我們分享一下。
?? 非常高興跟三位共同探討有關於新型城鎮化的相關話題，首先我們議題當中有一項，第一項請各位介紹一下各自所從業的機構。
?? 主持人：首先跟大傢分享新型城鎮化開發的核心要素大傢認為有哪些？
趙一軍：我想補充一點大會的會刊有對主承辦單位中利易海以及城鎮化聯盟的介紹，我對新型城鎮化頂層聯盟做一個補充介紹，第一個這個聯盟剛剛成立不久，也歡迎我們在座的各位嘉賓願意參與支持新型城鎮化開發建設的嘉賓能夠入盟，這個聯盟我們是純公益性的聯盟，堅持公益性，體現公益性，就是我們不向任何入聯盟的個人企業收取任何的費用，不走傳統的所謂NGO社團的模式。第二個我們這個聯盟每年像有年會相關的培訓，更重要我定位這個聯盟作為發起人之一，希望能夠將來給我們169個，62+2城市新型城鎮化的項目提供六大咨詢服務，我們給開發商，地方政府的新型城鎮化項目，我們提供產業導入，把產業投資者和金融投資者引入你的項目，讓你項目快速成長成功。在座有政府官員可以簡單理解招商引資，招商是引產業，引資是金融投資機構，所以我們這個聯盟歡迎大傢積極的參與支持咱們共同發展，謝謝大傢！
?? 趙一軍：沈總從宏觀角度我還是喜歡從微觀角度來講，從操盤者角度來講我個人認為在座有很多是我們同業開發商，我覺得新型城鎮化的項目要想成功的核心要素還是剛才我談到的這兩點，跟我們聯盟名稱也有關就是金融和產業再加上頂層的規劃設計。我們從操盤角度來講我們做一個大盤項目難免在資金上有時候捉襟見肘，甚至是有時候遇到金融機構挑肥揀瘦，你有時候拿不到錢，這時候我們要給開發商提供金融服務，甚至把金融解決方案給列出來，做任何項目都有一個系統的金融解決方案。第二個導入產業也非常重要，新型城鎮化一定是除瞭解決人的城鎮化還有解決產業空心化的問題。如果一個園區沒有可持續性發展產業投資者，我覺得這個園區不可能能夠成功，也不可能能夠持續的成功。第三點按照我們沈總，我們沈總是這方面的專傢，我知道李鐵城鎮小城鎮中心都參與瞭國傢2014年的規劃報告起草人之一，像沈總這樣機構，讓沈總給做相關的頂層設計，我希望沈總的東西能夠有一個提前亮，把很多產業金融機構很多的這些包括市場調研很多前置一些包括多規合一，能夠這樣可能讓我們新型城鎮化項目後面實施有很大幫助。
?? 馮輝明：實際上前面我們司長跟沈總都講過，我們專傢講的都講到瞭，我講四個觀點。第一個確實我覺得理念要先行，我們看到因為我在國內很多地產商也看到，包括國內到一些歐洲美國也去看過，確實中國城鎮化在早期的時候剛才講空心園現象跟咱們之前造城有關系，咱們簡單造一個城沒有意義的，你進去一定是和諧共享的理念，這塊不是簡單非常粗糙的方式，這是咱們真正浪費瞭土地，可能過幾年又要推倒重來。第二點劉曉光董事長講到理想的問題，大傢很清楚城鎮化是國傢戰略是一個很大的問題，為什麼很多相對偏遠的城市很難發展起來，大傢知道中國資源配置是高度集中，你政治資源、產業資源、經濟資源都是一線城市，為什麼開發商回到一線，上海、北京、廣州都有一些新地王出來，階段性不是說歷史上最高的地王，資本核心出發點是為瞭追逐利益，首先滿足它存在和發展的需求，在現有階段裡面尤其是中國資源高度集中在一線二線的城市下，要開發偏遠的小城鎮，確實需要有社會擔當的企業和企業傢出來，就像劉曉光講到阿拉善的基金一樣，第二是理想。第三個我同意趙主席講的產業問題，假如我們簡單造一個空城很簡單，開發商進去投點錢，最後和諧產業共享真土建融屏東屏東土建融正的產融結合難度比較大，一定要有產業進去，而且不是太粗暴的產業，有一些沿海發展，我們過去講T級城市的發展理論，今天看來重新思考這個問題，不同城市之間有巨大的經濟落差，前面講農民跟現在城市之間的差距，這是過去傳統一些理念所帶來的，所以現在提國傢新的戰略，一路一帶的戰略做一些糾正，這裡面我們構建新型城鎮化的時候，如果沒有產業支撐，這個城鎮化後續很難得到持續，因為沒有產業就沒有人群一樣，為什麼現在很多城市房地產很難做？是因為沒有持續的產業導入，沒有持續的增量人群，人不會居住下來留下來這個城市必然空心化。第四個做城鎮化是一個巨大投入涉及到資本，資本這裡面確實可以找一些創新的模式，找到更多的長期資產，像養老產業一樣，綠城區和南城區看瞭，南城區引入一個醫院，旁邊也持續構建瞭娛樂大學，確實是在構建，最終來講他保證養老地產能夠持續，最後命題回到地產上面，為什麼臺灣一些養老產業可以做起來，它是以養老看待地產，咱們又回到瞭地產，這裡面一定有長期的資本支持。
?? 沈遲：我想不在於是新型城鎮化還是一般的城鎮化，我們現在講新型城鎮化主要有一些和傳統的轉折，我想不管是傳統還是新型的新型城鎮化核心要素是經濟發展，經濟發展的階段、水平、特征從根本上決定瞭你城鎮化的發展水平、發展特征。當然我們有自然環境稟賦的約束有政府政策的引導，自然環境稟賦的約束基本上不變的一直是這樣的，你城鎮還是在發展，為什麼？是你經濟發展的趨勢。政府對於經濟的引導對於城鎮化的引導也會起到一定的作用，但是這個作用是建立在認識經濟發展城鎮發展一個客觀規律經濟基礎之上做的，有的時候有些階段政策有些地方政策可能偏離這樣一個客觀規律，如果偏離大瞭這個政策有時候實施不下去，偏離小瞭有時候加速延緩這樣一個政策，有時候政府政策不見得都是從經濟這一個方面考慮的，它也會從資源環境，幫助弱勢群體這方面去制定，那麼對於經濟或者城鎮化這方面有一些更加全面的考量，不是僅僅是看一個速度的要求，我根本觀點是我們經濟發展決定城鎮化發展的決定因素。
下面進入我們高峰對話的環節，我們請三位嘉賓，有請 中國新型城鎮化金融產業頂層聯盟發起人趙一軍，恒基（中國）投資有限公司總裁馮輝明，國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心院長沈遲院長，有請三位和我們共同進入高峰對話的環節，有請。
馮輝明：我是來自恒基（中國）投資有限公司的馮輝明，恒基我們主要業務是燃氣、地產，我們現在實際上跟今天講的新型城鎮化有關聯的話題，我們也在做智慧城市，包括智慧醫療，智慧教育這些方面跟國內比較大的比如說華為這些公司探討一些合作。我們在消費品領域希望把國外比較優秀的商業模式商業資源引入到國內，這塊我們做產業化的探討。恒基下面有六傢上市公司，在上市公司體系管理有三千萬億的資產，之外有幾千億的資產，總共我們資產超過幾千億，恒基中國我們在國內投資是地產，還包括智慧城市，我們關註一些新城鎮化的產業，大概就是這樣。
?? 最後總結一下我們要有理想，有理念，有產業，最後要有資本，我們城鎮化可能才會取得成功。
?? 主持人：謝謝三位分享中國新型城鎮化的核心要素都有不同見解和看法，歸結起來無外乎這些點就引出我們第二個問題，新型城鎮化對地產和金融機構轉型創新的價值各位認為都有哪些？
?? 沈遲：我覺得還是一個感受，今天論壇我覺得很接地氣，我們大傢從市場角度來分析，趙總提到一個項目銀行的支持情況，這是對於金融考量，對於金融也好對於房地產也好它的一個挑戰很重要你去判斷如果說一個項目來講它是不是能夠盈利，不危害公眾利益前提下能不能盈利，如果這個項目很好盈利的銀行業會支持你可以貸款，有時候它會提出疑問你認為可以盈利他覺得不行怎麼處理這種問題，還是從客觀發展規律來講，我們沒有經歷的事情不掌握規律的時候有時候會走彎路的，大傢都享受體會到瞭我們高鐵，高鐵時代來瞭以後給中國很多城鎮帶來新發展機遇，特別是原來不太富裕的地方，有瞭高鐵以後很多人做這個高鐵規劃，現在幾年過去瞭應該肯定來講都是超大的，離城市稍微遠一點的高鐵站，我們國傢很多高鐵站都離城鎮比較遠，不可能帶動幾十公裡的經濟帶，如果這樣認識上肯定是失敗的，首先對我們發展趨勢的判斷，我們動力方向，我們動力的能量有多大，我們可能去引導我們投資是比較準確一點的。
?? 主持人：謝謝，趙總。代墊款2胎
?? 趙一軍：我想說九個字，就是送給我們開發商朋友的。第一句話跟黨走，第二句話走正道，第三句話傍大款。怎麼解釋？跟黨走，黨現在我們做新型城鎮化試點瞭，中央號角已經吹響瞭我們開發商還在傳統的住宅地產，大傢看到商業地產泡沫也非常嚴重，一哥的財寶都不好看，你後邊企業就是做一個參照物，住宅地產萬科回到原來王石最初創業的多元化，原來從多元化走到專業化，又現在形勢所逼又從專業化變成多元化，參股銀行搞電商O2O等等的，包括海外物業投資等等。開發商目前轉型無非六七種，第一個去海外大概我統計二三十傢基本上以上市公司為主，海外投資建設一些物業。第二個基本上通過跟互聯網電商互聯網金融結合做一些銷售和市場方面包括客戶服務的創新。第三個更重視物業最後端物業的整合服務的綜合能力的提升。第四點就是涉金從房地產商開始真正產融結合參股信托銀行去，從金融渠道來講可能打通。第五點有開發商做產業地產的轉型，從地產商業傳到文化旅遊傳到養老產業，我們開發商轉型是必須的，轉型當中你怎麼適合自己，根據你自己企業團隊的水平，投資的實體以及企業的專長轉型。我個人認為大趨勢來講新型城鎮化是一個國策，現在這個大浪大傢可能去澳大利亞度假都看到過沖浪，現在這個浪已經起來瞭，我們千萬不要被浪砸下去，我們順著國傢政策稍微滑幾步我們很容易轉型瞭。如果說中國開發商真正戰略轉型我認為唯一途徑就是轉型做新型城鎮化項目，這是戰略轉型，剛才上述那些我理解為術的層面，占領新興市場，工具服務類的市場，這是術，從戰略角度新型城鎮化是唯一的開發商的轉型之路。大傢知道王石、毛大慶談到不建議媒體采訪說他的產額，他已經快兩千億瞭，你讓它再反一千億，他們自己都不相信完成。我幫助開發商做瞭兩個海外物業投資，很多開發商去做海外物業也是有天花板的，你做到執行總裁可能做不下去瞭，隻能創業去瞭，這個市場也是有天花板的，我覺得最大空間還是在新型城鎮化結合大產業概念房地產項目上，跟黨走沒有錯的。
?? 第二個走正道，這個過程當中我們跟政府做陽光交易，我感同身受，我原來從業老板從一千多人上百億的資產，現在一步打回舊社會，就是因為某官員落馬，我對他抱有同情也很遺憾，我們開發商跟政府做陽光交易，通過三P政府支持的模式，通過類似於華夏幸福基業我們合理賺取錢的手段，這是走正道非常重要的。
開發商如何應對新城鎮化大潮的機遇與挑戰
?? 馮輝明：轉型對一個人跟企業來講都是一個很大的挑戰，確實產業地產很早大傢都提出來，包括07年我們做瞭很多研究。香港上市公司面臨一個最大難題，資本上對你看法你要不斷的獲取增長不斷的保持你收入和盈利，一旦你資產停止瞭可能你融資其他的所有東西可能發生一些變化，轉型對於很多企業面臨很多挑戰。因為做一些嘗試性的投資，做一些長線投資，像養老地產旅遊地產，國內來講大傢一二級賺錢依然靠地產賺的這個錢貼補的，短期現金流和長期未來業務之間怎麼匹配，才會獲得資本市場接納和認同需要每一個企業很好把握。剛才趙總講的華夏幸福基業它是走瞭自己的一條路，最賺錢還是北京固安這個項目，每個企業找到它的點，可能不一定每個人都能夠傍上大款，最重要需要一個整合產業資本鏈的支持。最終來講需要產業鏈的支持，剛才提到著名的融資機構我跟他們打過一些交道，大傢都有資本回報的，恒基香港可以融資到3.5%，國內資本沒有便宜到足夠支撐你做一些目前不賺錢長期看好的事情，這個命題可能是所有金融機構開發商機構共同解決的問題，很多企業都有理想，理想轉成現實面臨最大壓力是資本市場投資人的壓力。大傢最近看到綠城和榮創，背後反映瞭兩個人理念不通之外，還反映投資人的看法，綠城這個公司客戶非常歡迎，但是資本上來講就是它可以給的回報，包括從投資模式來講大傢有一些看法。所以做一傢好的公司能夠獲得持續資本認同，獲得持續的市場認同，獲得持續的客戶認同，還包括各界認同才會有良性商業模式出來，我相信對很多企業來講需要認真思考的問題。我想講的就是今天確實是一個非常好的關於新型城鎮化的討論，我第一次參與這個正式的討論，跟過去關註點不太一樣。從我個人理解來講第一個我們有一個非常好的機遇，這個機遇從國傢層面來講是一個國傢戰略，上升到國傢戰略的新型城鎮化。第二個從中國整個國傢機遇來講我們現在是全球第二大國，我們成為資本和產業大國的時候我們探討新型城鎮化可能才有太大意義，過去沒有產業拉動資本拉動，這個關鍵要素缺失你很難往下講你的故事，很難保持持續性。第三個時代給我們的機遇，大傢講O2O，移動互聯，大數據，我們關註這個問題，互聯網最大的好處消滅瞭信息不對稱，過去大傢是產業獨立的運營路徑，今天來看更多是產業融合跨界的問題，這種情況下有可能偏遠小城市帶來一些機會，找到產業路徑有差異化的優勢，對任何地方政府發展起來，就跟深圳早期的特區一樣，這些企業這些政府表現非常的開明非常好的治理平臺，新型城鎮化是多方參與的命題，對於金融機構而言確實大傢面臨這個問題，傳統房地產產業還是會賺到錢，在一二線還有一個不錯的收益，不是每個投資人都有非常長遠的理想，這種情況處理投資人現實和未來的關系，對很多金融機構帶來的機會，你可以結合更多產業化模式更多做你金融設計，這可能是產業化的機會。
?? 主持人：謝謝大傢的分享，最後我給趙總做一個廣告，我們看到趙總作為發起人叫做中國新型城鎮化金融產業頂層聯盟，剛才趙總自己說這裡面有金融有產業同時有頂層的設計，其實我認為因為接觸過程當中包括在座很多都是趙總的好朋友，這裡面聯盟是非常歡迎行業內的上下遊，包括剛才所說到金融機構，房地產的開發商，包括一些產業的提供者積極的加入到這個聯盟當中，其實這個聯盟給大傢提供的更多是咨詢、服務一些底層的服務，而且趙總本身確實有一個願望希望中國新型城鎮化推進速度包括推進的落地性更好發展，希望大傢積極參與到這個聯盟當中共享盛舉，再次感謝三位嘉賓，論壇這個環節結束，我們會議進行到10分鐘的休會期。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/13475944335516861509906.shtml
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